Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bis 2024 aufbaute, völlig veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Dies ist geschehen. In NRW gelten dafür weitestgehend die vom Bund beschlossenen Reformgesetze. Eine landesrechtliche Abweichung besteht nur für die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für die Kategorien „Wohnen“ und „Nichtwohnen“ innerhalb der Grundsteuer B festzulegen, von der die Stadt Kleve wie die meisten Gemeinden in NRW aufgrund rechtlicher Bedenken keinen Gebrauch macht.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben. 

Das, was die Stadt Kleve lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“. 

Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher. Und das ist eine gute Nachricht.

Die Finanzämter ermittelten bis zuletzt die neuen Grundsteuerwerte. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies war ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wurde, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern auch die Finanzämter zuständig. 

Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Gemeinden, die davon nicht abweichen dürfen. Sie wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Von der Möglichkeit, differenzierte Hebesätze für die Grundsteuer B festzulegen sowie ab 2025 noch einen zusätzlichen Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke zu beschließen, macht die Stadt Kleve vorerst keinen Gebrauch (Grundsteuer C). Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahler einheitlich und wurden für die Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt. 

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 galt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist. 

Die Stadt Kleve hat auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab. 

Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar. 

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Allerdings erhöht keine Gemeinde nur wegen der Reform ihr Grundsteueraufkommen! 

Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt. 

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt ab 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert. 

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. 

Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Wertentwicklung an.

Dies ist rechtlich in jedem Falle zulässig. Es bleibt jedoch dabei: Keine Gemeinde erhöht wegen der Reform das Grundsteueraufkommen! Die Stadt Kleve beabsichtigt für 2025 nicht, das Grundsteueraufkommen zu erhöhen.

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Nach aktuellem Stand würden dadurch insbesondere Wohngrundstücke stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

Das Land NRW hat ein Gesetz beschlossen, dass es den Städten und Gemeinden ermöglicht, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Diese Regelung ist allerdings mit erheblichen Rechtsunsicherheiten für die Gemeinden verbunden. Um mögliche Steuerausfälle zu vermeiden, hat der Rat der Stadt Kleve sich dazu entschieden, im Jahr 2025 auf eine Differenzierung zu verzichten.

Eine einheitliche, dauerhafte und verlässliche Lösung ist nur auf Landesebene über eine Veränderung der Grundsteuer-Messzahl möglich. So machen es auch Sachsen und Saarland, die das Problem bereits gelöst haben.

Wer die Höhe der Grundsteuer für ein spezielles Grundstück selbst nachrechnen möchte, kann dies folgendermaßen tun:

Sie benötigen den Messbetrag, der Ihnen durch das Finanzamt mitgeteilt wurde, sowie den Hebesatz der Stadt Kleve. Diese beiden Faktoren multiplizieren Sie miteinander und erhalten die jährliche Höhe Ihrer Grundsteuer. Das folgende fiktive Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung und ist nicht auf Einzelfälle anwendbar:

Grundsteuer 2024:

Messbetrag alt: 84,52 €. Hebesatz Grundsteuer B: 501 %. Berechnung der Grundsteuer B 2024: 84,52 € * 5,01 = 423,45 €.

Grundsteuer 2025:

Messbetrag neu: 91,06 €. Hebesatz Grundsteuer B: 536 %. Berechnung der Grundsteuer B 2025: 91,06 € * 5,36 = 488,08 €.

Differenz 2024 zu 2025: 64,64 € jährlich.